Помещения свободного назначения — посткризисный компромисс для собственников и арендаторов
Опубликовано: 22.04.2020
С юридической точки зрения у «помещения свободного назначения» (оно же — ПСН) нет четкого термина. В обобщенном смысле — это универсальный объект, который может использоваться под любые бизнес-цели: размещение офиса, магазина, салона красоты, ресторана, склада. Пожалуй, единственная деталь, характерная для всех таких объектов — открытая планировка, т.е отсутствие перегородок. Она и позволяет обустраивать ПСН под самые различные нужды. При этом, подобные помещения не имеют определенной классификации. А значит, собственники могут позиционировать их как угодно, устанавливая цены и условия аренды.
ПСН бывают разные
Хотя точного определения у таких объектов нет, чаще всего к ним относят административные здания в промышленных зонах, а также пристройки и цокольные этажи жилых домов. Именно на последние и наблюдается наибольший спрос в своем сегменте на отечественном рынке недвижимости. Как известно, жилые помещения на первых этажах мало популярны у покупателей и арендаторов. Однако их использование в качестве коммерческих объектов очень даже рентабельно. Арендодатели со стажем прекрасно это знают. Они выкупают такую недвижимость, делают ремонт, переводят ее в статус нежилой площади и сдают в аренду. Но вот тем же съемщикам универсальность ПCH не всегда играет на руку.
Например, вы решили открыть кафе и взяли в аренду помещение свободного назначения на первом этаже жилой высотки. По закону, открытие точки питания в подобном здании необходимо согласовать с жильцами. А еще на ваши плечи лягут такие заботы, как встройка специальной вытяжки (иногда — и не одной) и вентиляции. Это и есть специфика ПCH – они не имеют классификации и нет определенных правил, отражающих каким техническим характеристикам они должны соответствовать. А значит, ситуация с каждым отдельным объектом зависит от того, насколько удачно вы договоритесь с собствеником. А об аренде помещений с мебелью в Московской области читайте на сайте.
Ценовая политика
Стоимость аренды ПCH зависит от многих факторов: уровня износа, комфортабельности, площади, локации. Например, в Москве цены разнятся от 30 000 до 100 000 — 600 000 руб/ кв.м в год. Среди столичных арендаторов помещений свободного назначения, чаще всего, выступают компании, которым нужен просторный шоу-рум для демонстрации товара или офис опен-спейс для работы большого штата сотрудников. Выставляются ПСН и на продажу. Ориентиры расценок примерно те же — все зависит от качества объекта и его размещения. Цены на столичном рынке составляют от 20 000 руб/кв.м (склады) до несколькиx сотен тысяч рублей (элитные БЦ и ТЦ). Советы экспертов о том, как купить офис в Уфе - смотрите на сайте.
Кризис меняет все
В начале 2000-х годов, когда в России только стали появляться первые ТЦ и ТРЦ, собственники здешних площадей четко регламентировали подо что предлагаются объекты. От их назначения, соответственно, зависела и цена: квадратные метры под самые популярные виды бизнеса (магазин, салон красоты и т.д) стоили дороже всего. По той же схеме действовали и владельцы помещений в отдельно стоящих зданиях, промзонах и т.д. Но в кризисы 2008 и 2014 годов, когда платежеспособность населения существенно падала, собственники меняли подход к бизнесу. В такие времена уже не до излишней принципиальности и погони за сверхдоходами. Главное — остаться на плову. Для расширения круга потенциальных арендаторов, большинство владельцев позиционировали свои площади как ПСН, согласуя их назначение и цену с каждым конкретным клиентом.
Когда экономическая ситуация в стране нестабильна, у любого собственника задача только одна — найти платежеспособного съемщика. А если помещение, предназначенное изначально для магазина элитной одежды, переоборудуют под книжный или аптеку, это уже не существенно. Впрочем, практика показывает, что когда кризис заканчивался и все возвращалось на круги своя, большинство собственников переходили к прежней политике. И это логично. Они снова сдавали помещения под конкретные цели, предлагая их для наиболее дорогих видов бизнеса. Но часть арендодателей, памятуя о тяжелых временах, предпочитали и в посткризисный период гнаться не за ценами, а иметь постоянный доход, сдавая помещение под цели конкретного клиента.
Со временем таких собственников становилось все больше. За минувшие годы доля ПСН на российском рынке недвижимости заметно возросла: от 12% в начале 2000-х до 25-30% к 2020. Но то ли еще будет. «Реабилитационный» для всей страны период после набившего оскомину короновирусного карантина требует от арендодателей гибкости и лояльность к съемщикам, как никогда раньше. А значит, на ближайшие годы многие объекты коммерческой недвижимости будут позиционироваться как ПСН, даже если они и не подходит под эту категорию (имеют закрытую планировку, относятся к определенному классу). Но в сложившейся ситуации такой подход выгоден всем: и собственникам, желающим найти клиентов, и арендаторам, имеющим возможность выторговать наиболее подходящие для себя условия.
источник